七折商品房能让北京楼市降温吗？

无论对自住型商品房是褒是贬，都不能否认，“京七条”出台是一个控制当前房价暴涨、照顾夹心层的政策尝试。当然，既然有限价性质，就有管制成本。这种明显低于市场价格的住房，可能成为权力寻租的对象。

日前，北京市发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，称今后将加快发展“自住型商品住房”，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。今年年底前将完成2万套供应，明年预计完成5万套。这种自住型商品房的禁售期为5年，5年后转让需上缴30%的溢价。

对此，业界主要有两种看法，有观点认为，北京推出的自住型商品房实是一种变相的限价房，本质上还是经济适用房，难以让沸腾的北京楼市降温，降房价也只怕是一场梦。也有观点认为，自住型商品房之所以受欢迎是在利益阶层上首次重视和照顾了准中产阶级的实际利益，尊重了购房者的财产所有权、交易自由权、收益权等权益，是一项不错的政策。无论对自住型商品房是褒是贬，能否抑制房价，但都不能否认，“京七条”出台是一个控制当前房价暴涨、照顾夹心层的政策尝试。

从政策实施的目的来看，主要有三个目的：第一，转变调控思路，要实现从抑制需求转向促进供给的转型。此前，调控政策主要依靠限购、限贷以及限价模式来遏制房价上涨，结果房价越调越涨，沦为“空调”。北京近期房价领涨全国，为了控制这种疯狂的涨价态势，北京出台了“自住型商品住房”，以便从增加供给上抑制房价疯涨。实质上，推出自住型商品房是一个混合型政策，既有限房价的行政手段，又有通过市场增加供给的手段。这种调控思路的转型，一方面是顺应最高层调控思路的转换，另一方面是顺应了市场结构的变化。首先，在市场冒火的时刻，行政手段不可能立即退出调控政策组合，即使要退出，也要找准时机再全身而退，其次，市场手段起作用是比较缓慢的，是一个中长期过程。

第二，推出自住型商品房既不是保障房，也不是正常的商品房，而是更多地考虑到夹心层的住房政策。中等及中低收入家庭、新就业职工等是“夹心层”的主要群体，他们置身于市场和政府保障之间的空白地带，人口规模非常庞大。北京房价大跃进，导致这部分人更是买房无望，而且这一群体的一部分人往往是经济精英，是发展城市经济的核心人群，也是城市想要留下的人才，如果仅仅因为房价高将他们挤出北京，也是一种损失。解决这一部分人住房需求最好的办法当然是降房价，即将这一部分有需要的人转化成为有能力买房的人。但是，按照北京楼市这种涨价趋势，恐怕是无望。因此，北京推出自住型商品房概念，主要是满足夹心层的刚性需求，改变北京的住房结构。

第三，推出自住型商品房有着明显的遏制投机的政策含义。“限房价、竞地价”土地出让方式，有利于打破地价涨推动房价涨的恶性循环，降低“面粉”价格，为开发商卖“面包”降价提供了一个适度空间。而自住型商品房的禁售期为5年，5年后转让需上缴30%的溢价，主要是遏制投机，同时如果房价上涨，购房者卖出这类房产，缴纳30%的溢价实质上相当于对增值的财富征收了30%的税。

从现实来看，北京到目前已集中推出地块8宗，均明确了配建自住型商品房面积；而与自住型商品房有关的地块，一共已有20宗。其中，最便宜项目在通州区，每平方米1万元。而价差最高的地块出现在海淀，每平方米2.2万元的东升乡地块，比周边便宜近一半。按照政策设计，今年年底前将完成2万套供应，明年预计完成5万套。也就是说，这两年要完成7万套左右的供应量，如果这些计划能够实现，将会在一定程度上改善北京楼市的供应结构。这虽然无法完全改变北京楼市的趋势，但至少能够降低这种暴涨带来的伤害程度。

当然，既然有限价性质，就有管制成本。这种明显低于市场价格的住房，可能成为权力寻租的对象，但这是另外一个问题，即是如何采取有力的监管措施防止权力寻租。这就需要出台配套措施，严防自住型商品房变成第二个经济适用房，成为权力寻租的对象；打击阴阳合同，防范投机将其性质改变，让自住型商品房真正成为满足自住型需求的住房。