中国侨网8月12日电 据《欧洲时报》西班牙版报道，欧盟于2016年3月请求西班牙更新典质贷款法，西班牙2019年4月26日经由过程新法，并于6月16日正式生效。迟到3年多的新典质贷款法对旧法做出了哪些修改？对银行更有利，照样对平易近众更有利？哪些条目会影响旅西华侨华人？近日，《欧洲时报》记者专访了西班牙中国律师事务所主任、律师季奕鸿，对此作出具体解读。

　　详解新法条目

　　1、银行必须将贷款合同标准化，并为贷款申请者供给预备合同，便利他们在贷款签字前懂得合同的所有具体条目，并为他们比较所有银行贷款合同的细节。

　　2、公证员与家当挂号处将发挥更积极的感化，确保贷款申请者懂得申请流程、贷款细节及前提。

　　3、申请贷款所产生的司法行动文件税(Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados，简写：IAJD)以及房屋挂号的代理费，全部由银行向当局相干部分付出。贷款申请者仅需付出评估房屋价值的评估费，该笔费用介于200至500欧元之间。

　　4、新典质贷款法已经明文禁止“地板条目”，也就是说从2019年6月17日起，该条目被彻底撤消。

　　6、银行发放贷款给申请者，贷款账号的研究、审批及最终赞成所产生的3笔手续费将归并一路向申请者收费，简化收费步调、节俭时光。

　　7、关于提前还贷，新律例定在利钱手续费方面，贷款申请者可享有优惠政策：固定利钱的还贷者，提前还贷的利钱手续费前十年为2%，此后为1.5%；浮动利钱的还贷者，提前还贷的利钱手续费为0.25%至1.5%，这取决于提前还贷的年限(注：贷款手续费，为贷款利钱所衍生的一笔费用，新法并没有规定贷款利钱的优惠)。季奕鸿说：“司法无权变革金融业的利钱率，只能规定银行收取手续费的标准。”

　　8、新法出台前，延迟付出贷款利钱手续费的还贷者须付出4%至20%的手续费滞纳金。新律例定，所有手续费滞纳金均为贷款利钱的2%，不得高于该标准。

　　9、贷款申请者如想转换银行，所产生的转换贷款手续费(Subrogación)有前提免除。比如一名在La Caixa银行申请贷款的客户，假如想转换到BBVA银行，在新律例定下，前3年缴纳最高的转换手续费为0.15%，3年后无须缴纳任何转换贷款手续费。季奕鸿认为，该条目将导致银行贷款市场竞争加倍激烈，使银行推出的贷款条目更人道化、更有利于申请者。

　　10、新律例定：贷款申请者与供给贷款的银行进行会谈，从新制订还贷利钱率与相干规矩，如将此前了偿固定利钱改为浮动利钱等，而银行不许可向贷款申请者收取任何手续费。

　　11、假如有贷款申请者违约不付出利钱，银行有权告状贷款者并收回房屋，刻日为：

　　A、在贷款申请者全部还贷期内的前一半时光内，还贷者如未完成该刻日内12个月(累积)或贷款总额3%的本息了偿，银行有权告状还贷者并向官方申请收回房屋。

　　2016年欧盟就请求西班牙更新典质贷款法，直至2019年4月26日，西班牙才完成对该部司法的更新，耽搁时光跨越3年。不过，新法对贷款申请者与银行都供给了司法包管，个中最重要的14个条目更新如下：

　　季奕鸿表示，新法生效前如有还贷者已被银行告状或收回房屋，法院会按还是法判决。新法只对2019年6月16日后的贷款供给司法保护。

　　5、禁止贷款银行绑定发卖金融及保险产品。

　　12、假如贷款申请者无法了偿贷款，那么新律例定将由银行与还贷者协商解决。“新法对于银行与还贷者两边都有强迫规定。”季奕鸿说，“整体来看，这方面相对银行有利。因为假如还贷者无法了偿贷款，银行照样可以向当局申请收回房屋并撤消还贷者贷款的。”

　　13、根据西班牙最高法院(Tribunal Supremo)的指导精力，新律例定：贷款申请人可以自由选择房屋价值剖断师，而银行不克不及强迫请求贷款申请人接收指定剖断师的房屋价值剖断办事。新法该条目对贷款申请人较为有利。

　　B、在贷款申请者全部还贷期内的后一半时光内，还贷者如未完成该刻日内15个月(累积)或贷款总额7%的本息了偿，银行有权告状还贷者并向官方申请收回房屋。

　　14、建立自力监管机构，确保所有典质贷款合同全部按照新法履行，加强对银行的监管力度，确保银行不随便发放贷款，确保贷款申请人有才能经久了偿贷款。

　　律师解读：新法旨在加强贷款市场透明度

　　季奕鸿认为，新典质贷款法很多细节变更不大年夜，但对市场监管的力度有所加强。原因之一就是经济危机之前，西班牙银行滥发贷款导致房地产危机，进而激发大年夜面积的金融泡沫。“新法的变更有一个方面利好贷款申请者，那就是很多手续费降低了。但同时，因为监管力度的加强，对一些经济前提不好的贷款申请者来说，申请贷款的难度也进步了。所以说，新法的目标之一就是规范并严格监管典质贷款市场，尽力遏制房地产市场泡沫。”季奕鸿说。

　　不过，在谈到绑定金融与保险产品这一现象时，季奕鸿认为这“不太实际”。“新法生效之后，银行当然不克不及堂堂皇皇地将典质贷款绑定产品一路发卖，但实际上，假如贷款申请者不购买银行的其它产品，银行有权力不供给贷款给客户。”季奕鸿说，“假如贷款申请者拒绝购买绑定的金融与保险产品，银行天然有饰辞不发放贷款给他们，这种现象很难杜绝。”

　　值得一提的是，新法生效后，西班牙当局还鼓励平易近众申请固定利率的典质贷款，针对这种宣传，季奕鸿认为，这是当局为了避免出现还贷者转换银行时，可能产外行续繁琐的现象而倡议的。“鼓励平易近众申请固定利钱贷款，好处之一就是稳定性，比如万一利钱升得太高，还贷者无法承担而被收回房屋，房贷市场将承担过大年夜的压力。”季奕鸿说。

　　此外，季奕鸿还谈到，银行在审批贷款申请时，最为看重贷款人的固定收入。他指出，在中国贷款，银行更看重房屋价值，比拟而言，西班牙银行更看重贷款申请者的固定收入。西班牙大年夜多半银行发放贷款的逻辑是：银行没有须要握有大年夜量房源，更无须在贷款申请者无法还贷的时刻被迫收回房屋，最稳妥的经营办法就是从发放贷款一开端就审核贷款申请者的固定收入。

　　季奕鸿介绍，平日情况下，银行一般根据工作合同的种类和工资单发放贷款给申请者，银行剖断其工资单的标准是：每月固定收入的1/3用于还贷，比如月薪1500欧元者，还贷的最高额度为500欧元。“这不是什么明文规定，但银行基于风险控制，一般会做如许的一个限制。”季奕鸿说，“不少侨胞认为，本身首付较高，贷款额占房款全额较少，银行就会发放贷款，这是纰谬的，银行发放贷款的核心标准就是参考贷款申请者的固定收入。”

　　至于经由过程中介生意房屋，季奕鸿表示，马德里自治区大年夜量中介经由过程收取卖方手续费来保持营业，而其它很多自治区是收取生意两边的手续费。和通俗平易近众的认知一样，大年夜量优质房源控制在中介手中，而银行的房源相对而言，质量和地位不算太幻想。